关于《滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法(征求意见稿)》征求意见的通知

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    社会各界:

    为贯彻落实《山东省行政程序规定》,进一步增加规范性文件制定的透明度,提高规范性文件质量,增强规范性文件的地方特色和可操作性,现将《滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法(征求意见稿)》向全社会广泛征求意见。欢迎社会各界通过来信来函、发送电子邮件等方式,提出意见和建议。对大家的意见和建议,我们将认真研究、论证和吸收。征求意见的截止日期为2019年12月12日。 

        联系单位:滨州市司法局 

        通讯地址:滨州市滨城区黄河五路交通大厦 

        邮    编:256603 

        电子邮箱:bzsbasck@163.com 

        联系电话:(0543)3163080; 传真:(0543)3361840

     

                                              2019年11月12日


    滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法

    (征求意见稿)

    第一条 为加强土地管理,切实维护土地市场秩序,妥善解决国有建设用地改变用途调整容积率问题,确保国有资产不流失,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

    第二条 土地使用权人应当严格按照项目用地《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)的约定使用土地,未经批准不得擅自改变土地用途、调整容积率等土地使用条件。

    第三条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,符合下列条件之一的国有建设用地,可申请改变土地用途、调整容积率:

    (一)国土空间规划(现行土地利用总体规划、城乡规划)、土地利用总体规划、城乡规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编,造成土地规划设计条件发生变化的;

    (二)因公共事业、基础设施建设等公共利益需要导致土地规划设计条件发生变化的;

    (三)国家、省、市有关政策发生变化需要改变土地使用条件的;

    (四)根据原土地出让合同约定,对改变土地用途、调整容积率需收回土地使用权,但项目修建性详细规划已批复并依据其建设完成,且依法处罚到位的;

    (五)法律、法规规定的其他情形。

    第四条 具有下列情形之一的国有建设用地,通过收回土地使用权,以重新招标、拍卖、挂牌出让方式改变土地用途、调整容积率:

    (一)土地出让后,非因政府、政府有关部门的行为,导致未按土地出让合同约定日期开工满2年以上的;

    (二)已出让的工矿仓储、科教文卫等非经营性用地,现城市规划用途为经营性用地且需重新建设的;

    (三)《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的;

    (四)法律、法规规定的其他情形。

    第五条 改变土地用途、调整容积率按以下程序办理:

    (一)土地使用权人持《出让合同》和规划调整方案向自然资源规划部门提交改变土地用途、调整容积率的书面申请,由自然资源规划部门主持论证规划调整方案并公示,同时委托有资质的评估机构进行地价评估、核算补缴价款;

    (二)规划调整和补缴价款方案经市国土空间规划和土地利用联审会审议通过,规划调整方案再报经规委会通过。规划调整和补缴价款方案报市政府批准后,与土地使用权人签订出让合同变更协议或重新签订《出让合同》;

    (三)土地使用权人补缴价款后,规划调整方案生效,自然资源规划部门出具变更后的规划设计条件,土地使用权人向行政审批部门申请办理《建设工程规划许可证》等相关证件。

    (四)属于第三条第四款情形的,依据已批复的规划设计条件评估价款,经市国土空间规划和土地利用联审会审议通过后,土地使用权人与自然资源规划主管部门签订出让合同变更协议或重新签订《出让合同》,补缴价款后申请办理相关证件。

    第六条 土地价款的征收,应严格按照地价评估、集体决策程序进行。计算方法为:

    (一)估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的,在评估需补缴地价款时,估价期日应以自然资源和规划部门依法受理补缴地价申请时点为准。但项目修建性详细规划已批复并依据其建设完成的,按房屋建成时间为评估时点。

    (二)楼面地价的确定。参照市场价格水平,优先采用市场比较法、假设开发法评估方法。

    批准改变时市场楼面地价按同一基准地价区域内2年内最近3宗同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价(限价房除外)的平均楼面地价计算;不足3宗的按实际成交宗地数计算。

    同一基准地价区域2年内没有以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的,按以下方法计算:批准改变时市场楼面地价=相邻区域最近3宗(不足3宗的按买际成交宗地数计算)同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价的平均楼面地价×(所在区域基准楼面地价÷相邻区域基准楼面地价)。 

    政府组织建设的保障性住房及回迁安置房等项目提高容积率的,经住建部门认定不改变原销售对象及户型的,市场楼面地价按《出让合同》约定楼面地价确定。

    (三)调整容积率补缴地价款。调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积,楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

    核定新增建筑面积,可以批准变更规划条件所新增的建筑面积为准,或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

    因调低容积率造成地价增值的,补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

    容积率调整前后均低于1的,按容积率为1核算楼面地价。

    (四)调整用途补缴地价。调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

    用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额,合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

    (五)土地用途和容积率同时调整。应分别核算各项条件调整带来的地价增额,合并计算应补缴地价款。

    需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定,旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

    (六)新土地使用条件下需补缴价款数为负值时,不退差价。

    (七)容积率高于3.0低于4.0的部分,减半征收补缴价款;高于4.0的部分,免征补缴价款。

    第七条 同一权利人相邻不同宗地,存在土地使用条件相同、规划设计方案已经审批、相关手续齐全、已开工建设且不构成闲置情形的,可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗,由自然资源规划部门出具合宗意见后办理不动产登记。

    拟合宗用地的土地使用期限不一致的,合宗后的使用期限按照各宗土地剩余年期和土地面积加权平均确定。

    第八条 以下情况免征土地价款:

    (一)整宗土地的修建性详细规划已经批复,且总建筑面积未超出规定容积率,因分割致使局部地块的容积率高于整宗地块容积率的;

    (二)因公共利益导致城市规划调整,致使宗地面积变小,总建筑面积不变的;

    (三)整宗住宅用地范围内,按居住区配套设施规划建设标准,因补建配套设施导致容积率增加但不超过约定容积率,且配套设施(不含幼儿园项目)建筑面积不超过总建筑面积10%部分的;

    (四)规划验收的计容建筑面积与《出让合同》约定容积率核算的建筑面积差额在合理误差范围以内的。合理误差按以下规定累进计算:1000平方米以内(含1000平方米)部分为3%;1000-5000平方米(含5000平方米)之间部分为2%;5000-10000平方米(含10000平方米)之间部分为1.5%;10000平方米以上部分为0.5%。累进计算的建筑面积合理误差不得超过300平方米。

    (五)出让用途为综合用地,且未提高容积率的;

    (六)符合国家、省、市有关规定的其他情形。

    第九条 其他相关规定

    (一)出让地块范围内已建设占用的油田废弃的井、站、路等零星设施用地,按规划要求需整合利用的,可在政府依法收回后,采取协议出让方式,将上述土地并入已成交地块,土地出让价格按该宗地《出让合同》约定的单价计算,若1年内(含1年)尚未缴纳价款,则依据本办法规定评估时点确定方法重新评估确定补缴价款数额。

    (二)因项目用地单位或个人申请改变土地用途、调整容积率致使土地价值降低的,土地价款不予退回。

    (三)对法院处置的房地产,自然资源和规划部门在协助法院执行过程中,发现存在擅自改变用途或超容积率情形的,应及时向法院申请保全处置款,并对原房地产权利人作出补缴土地价款决定。原房地产权利人不履行补缴义务的,申请法院强制执行。

    第十条 各县(市、区)改变土地使用条件管理参照本办法执行。

    第十一条 本办法自印发之日起实施。


    《滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法》起草说明

    市政府:

    为加强改变国有建设用地改变用途调整容积率管理,维护土地市场秩序,足额征收因改变土地用途调整容积率产生的土地增值价款,我局于2019年3月至10月完成了《滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法》(以下简称《办法》)制定工作,该项工作已列入2019年法制办规范性文件计划,现将《办法》制定情况说明如下:

    一、《办法》制定的必要性

    多年来,国有建设用地出让后至建设工程竣工验收前,存在大量改变土地用途、调整容积率情况。有的因城市规划调整而改变,有的因国家政策发生变化而改变,有的因城市公共实施建设导致土地规划设计条件变化而改变,有的未经批准擅自改变。由于国家没有出台统一的管理办法,处置此类事情无规可循,导致违规建设比较普遍,国有资产流失严重,另外,因土地、规划手续无法完善导致群众无法办理不动产证书。因此,抓紧制定本《办法》,规范建设用地改变用途调整容积率管理,督促企业按出让合同开发土地,按规建设,防止随意改变土地使用条件情况将起到十分重要的作用。

    二、《办法》起草过程

    按照市政府领导要求,我局借鉴《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》,立足本市实际,开展《办法》制定工作。2019年中旬完成初稿后,组织本局所有者权益、规划工程等科室和直属分局有关人员,经过多次讨论修改,于2019年9月完成了《办法》送审稿,送交市发改、财政、国资、住建、行政审批等部门征求意见,并按有关部门修改意见一一核实修改后,上报市政府分管领导进行审查。

    三、《办法》起草的法律依据

    1、《中华人民共和国土地管理法》56条;

    2、《中华人民共和国城乡规划法》43条;

    3、《中华人民共和国城市房地产管理法》18条;

    4、《国有建设用地出让地价评估技术规范》6.4;

    5、《滨州市人民政府办公室关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知》5条;

    6、《滨州市市城区不动产登记历史遗留问题处置意见》4.1.3;

    7、《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》3、4、5、6、7、8、9条。

    四、《办法》的主要内容

    (一)以条目形式列出直接申请改变土地用途调整容积率条件;(二)以条目形式列出收回土地使用权后改变土地用途调整容积率条件;(三)改变土地用途调整容积率的办理程序;(四)改变土地用途调整容积率的计算方法;(五)改变土地用途调整容积率免征土地价款情况;(六)对因改变土地用途调整容积率导致土地价值降低以及涉诉土地改变用途调整容积率情况做了具体规定。

    五、对相关部门意见的采纳吸收情况

    本《办法》送有关部门征求意见后,市发改、国资、财政、住建等部门均做出无修改意见的反馈。市行政审批服务局提出,本《办法》第三条(四)“根据土地出让合同的约定……”内容,国土资源部《关于出让土地改变用途有关问题的复函》(国土资厅[2010]104号)对改变土地用途的处理有明确规定,且存在矛盾。建议本规定中界定时间节点,协调好与104号文件的矛盾。我局解释为,104号文件中“出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的,不得办理协议出让手续”与本《规定》内容确实存在矛盾,但对于项目修建性详规已批复并依据其建设完成,且已处罚到位的,其土地收回存在较大困难,可以按历史遗留问题处理。最后,市行政审批局同意我局的观点。

    滨州市自然资源和规划局

    2019年  月  日


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